bm-wiki-faq-maintenance and repairing 滲漏

大廈管理常見問題

Building Management FAQ

faq

總目 Index

1. 維修問題

2. 公眾地方管理問題

3. 大廈設施

4. 管理組織問題

1. 維修問題

1.1 滲漏

初步評估

發現滲漏時，應立即通知管業處，要求協助，有須要時聯絡可能牽涉的業戶拹商解決，滲漏原因可以是非常複雜專業問題，但可先行作以下評估:

滲漏之牆壁地面或天花內或背後是否有喉管或渠道，由管業處協助要求業權擁有者進行檢測，如發現源頭，即敦促業權人於合理時間內完成維修。
如滲漏源自外牆或來自大廈公眾設施如廁所，經管業處核實後由管業處安排維修
如地庫單位出地底或外牆滲漏，情況較為複雜，因可能涉及地下水，但亦不排除是雨水渠缺裂引致，據管業處提供資料便曾發類似情況不下一次，維修責任因應業權而確定，但某些情況，例如地下水或政府公共設施，難以確定責任或行政程序冗長煩複，為免損失，業戶唯有先行斥資維修，再考慮查究責任。


Upper:Example of secondary efflorescence in parking garage exposed to diluted road salt from vehicles entering the garage during winter. Lower: Waterseepage may cause short-circuit and burst into fire.	Calthemite flowstone stained orange from rusting reinforcing (iron oxide) being deposited along with calcium carbonate -wikipedia	Stalactites growing beneath a concrete structure as a result of calcium hydroxide being leached from concrete and deposited as calcium carbonate to create calthemite forms beneath structure -wikipedia	False ceiling blocking the eyesight may hinder visual inspection of the concrete until rusting iron stains the surface.

責任和索償

i. 責任釐定的原則

很多人誤解責任根據業權介定，事實上是以過失來衡量，致漏源頭業戶在知道滲漏後須在合理時間內制止滲漏及作徹底維修，這是不容爭議的責任，至於致漏源頭業戶對第三者損失所須承擔之責任，視乎有否干犯以下是之過失

使用不當如忘記關上水喉
未有採取一切適當措施防止滲漏，例如定期維修保養
早已知道滲漏問題存在而置諸不理
原來並未知道滲漏問題，但獲悉自己是致漏源頭及原因後、不在合理時間內進行維修

ii. 索償的考慮

致漏源頭的業戶:

除非清楚知道及能證實到致漏責任屬於可確認的法人個體identifiable legal entity ，否則縱然購有保險，一般亦須要自行承擔損失及維修責任(特別訂立的保險單除外)，維修亦要果斷迅速，否則拖延維修導致第三者的損失可以非常可觀而且不容抗辯。如購有第三者保險，該將所有索償要求轉交保險公司，不可自行作出任何承諾，否則會被視為違約，失去保障。

滲漏受害的第三者:

如已購買保險，可向保險公司索償，保險公司賠償後會因應情況向致漏源頭業戶討回賠款。如未有購買相關險，只能直接向致漏源頭業戶索償，如對方或對方保險公司拒絕承認責任，在考慮法律行動前，須先行根據過失原則衝量對方責任，由於在法庭上要由索償一方自行提供足夠證據證明源頭及過失，並須自費聘請獨立公證行評估損失，民事訴訟亦有被反索償可能，小額錢債法審裁署只審理五萬元以下之賠償，原訟庭則可能需要聘請法律代表，興訟與否，應向有良好聲譽之專業律師咨詢，如實告之事件始末及出示證據，聽取客觀之專業意見後自行判斷。
根據香港法例，任何人士，包括律師，如主動教唆、煽動並以成功索償為收費先決條件來挑動官司，有可能觸犯包攬官司和幫訟罪 (champerty and malnuenance )，此法例主要防止有不良分子借無益雙方之訴訟謀利。

iii. 維修的必要:

除了因膨脹縫或玻璃幕牆的拼接膠邊缺損的滲漏與混凝土破損無關外，外牆滲漏是混凝土結構出現問題的最大特徵，滲漏和混凝土破損密不可分；一般外牆有內外兩層鋼筋織成的鐵網，滲漏無可避免接觸到鋼筋部份，做成銹蝕，物管公司及法團應第一時間主動勘察，處理即時危險部份及在合理時間內督促責任人作出適當維修，如屬公眾部份，要在合理時間維修，否則在傷亡出現後，除了賠償，還要負上因疏忽而危害公眾安全的責任。

spalling caused by water seepage in various stages

由滲水的嚴重程度，鋼筋混凝土結構產生不同程度的破損，所以修復和防水要一併處理

Ref.:
Selection, Application and Pricing of Concrete Repair and Tile Bonding System, HKIS
http://www.hkis.org.hk/hkis/general/events/cpd-2015049.pdf
Common Defects in Buildings - Leakage
http://www.bd.gov.hk/english/documents/code/bmg/faq_f-j.pdf
Diagnosis and Repair of Water Seepage (Part 3 of 3)
http://www.hkis.org.hk/en/st/ST2012/201207/2012st07_6_mem.pdf
Do-it-yourself water seepage test - Bd.gov.hk
http://www.bd.gov.hk/english/documents/pamphlet/seepage.pdf
Steel Reinforced Concrete:
https://en.wikipedia.org/wiki/Reinforced_concrete

註：
所有在此發表意見，純是作參考用途，絕不代表法團立場，亦不應視作具法律約束力之專業意見，如有疑問，請向有關專業人仕諮詢。

E. & O.E.

技術資訊連結

Catagory	URL	機構
Waterseepage 滲漏	2017.03.18 - 覆水難「修」天花滲水，要徹底解決水患可謂要過五關斬六將：尋找滲水源頭，確定責任誰屬，落實維修方案，有個案拖近十年都未解決，問題出在哪？現時水管多...	無綫新聞透視
	http://www.bd.gov.hk/chineseT/services/index_faqC.html	BD 屋宇署
	家庭社區法網 - 日常生活法律問題 - 鄰舍糾紛 - 常見的滋擾行為：滲水	HKU
	https://zh.wikipedia.org/wiki/%E6%BB%B2%E6%BC%8F	wikipedia
Spalling 石屎剝落	www.bd.gov.hk/english/documents/pamphlet/BS.pdf 香港樓宇老化情況. • 現時全港約有4 000幢樓齡達50年或以上的樓宇，這個. 數目會以每年500幢的速度遞增。樓齡達30年或以上的. 樓宇，更多達17 000幢，10年後會 ...	BD 屋宇署
	混凝土剝落的修補技術: 香港房屋署認可的各類混凝土修補劑的認識及用法. 完成後的粉飾 ...	Construction Industry Council 建造業議會
	樓宇保養維修指南」現時香港舊樓常見的六大安全危機，主要包括樓宇結構殘舊、電力裝置 .... There are many incidents of concrete spalling and window frame failure.....	HKIE 香港工程師學會
Window 窗	強制驗窗計劃在香港，樓宇失修是存在已久的問題。舊樓欠缺愛護及妥善維修保養，會對居民和普羅大眾構成威脅。為切實處理香港樓宇失修的問題，強制驗窗計劃 ...	BD 屋宇署
Window 窗	慎選驗窗維修服務免招損失	消費者委員會